Semplice non sempre fa rima con conveniente
Carola Colombo

Carola Colombo

Mediatrice civile e commerciale, Mediatrice familiare, Counselor

Semplice non sempre fa rima con conveniente

Non è una novità che dietro una semplificazione si possa nascondere un’insidia, specie se si sta parlando di Fisco.

La semplificazione a cui mi sto riferendo è la possibilità di formalizzare l’accordo di separazione e di divorzio davanti all’ufficiale dello stato civile, secondo la procedura breve prevista dall’articolo 12 del dl n. 132/2014.

L’insidia fiscale si colloca nelle pieghe della normativa sulla prima casa e sulle agevolazione che l’accompagnano.

Ma andiamo con ordine

L’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale prevede l’applicazione dell’imposta di registro agevolata del 2% (o IVA al 4%) a condizione che:

  1. Non sia di lusso
  2. Si trovi nel comune di residenza o del luogo di lavoro dell’acquirente
  3. L’acquirente non sia proprietario di altro immobile nello stesso comune
  4. L’acquirente non sia proprietario di altro immobile sul territorio nazionale per il quale ha già usufruito dell’agevolazione

È possibile per l’acquirente chiedere al notaio l’agevolazione anche in mancanza dei requisiti 2. e 4. purché:

  • Si impegni a trasferire la residenza nell’immobile entro 18 mesi dall’atto di acquisto
  • Si impegni a cedere l’immobile per il quale aveva già usufruito dell’agevolazione entro un anno dall’acquisto.

L’agevolazione permane se l’immobile agevolato non viene rivenduto per almeno 5 anni.

In caso di vendita prima del quinquennio, decade il beneficio e l’Agenzia delle Entrate chiederà al contribuente le imposte non pagate al momento dell’acquisto, a meno che:

  • il contribuente, entro 1 anno dalla vendita, acquista – o riceve in donazione – un altro immobile da adibire a propria abitazione principale
  • il contribuente acquista un terreno sul quale viene realizzato entro 1 anno un immobile adibito ad abitazione principale.
Si segnala che tutti i termini indicati sono attualmente sospesi fino al 31/12/20 per emergenza Covid

C’è un’altra eccezione al vincolo quinquennale e riguarda fattispecie legate a trasferimenti di immobili acquistati con l’agevolazione “prima casa” in adempimento di accordi di separazione o di divorzio.

Ad esplicitarlo è la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27 del 2012: quando l’abitazione principale è cointestata ai coniugi separandi o divorziandi e gli accordi prevedono che uno dei due trasferisca la propria quota dell’immobile all’altro prima del decorso del quinquennio, non si verifica la decadenza dell’agevolazione.

La decadenza può essere esclusa anche nel caso in cui l’accordo omologato dal tribunale preveda che entrambi i coniugi alienino a terzi la proprietà dell’immobile con rinuncia di uno dei due, a favore dell’altro, all’incasso del ricavato dalla vendita.

Il DL 132 del 2014

Con l’articolo 12 ha introdotto una semplificazione nei procedimenti di separazione personale e di divorzio.

Ha stabilito, infatti, che i coniugi possono concludere, davanti all’ufficiale dello stato civile del comune di residenza di uno di loro o del comune presso cui è iscritto o trascritto l’atto di matrimonio, un accordo di separazione personale o di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio (o modifica delle condizioni vigenti).

Questa “via breve”, che consente di non ricorrere al tribunale e di farsi assistere da un avvocato solo se lo si desidera, è possibile a condizione che non ci siano figli minorenni, figli maggiorenni incapaci o portatori di handicap grave, ovvero economicamente autosufficienti.

Qualora i coniugi vogliano percorrere questa strada per separarsi o divorziare, devono sapere che eventuali accordi di trasferimento della propria quota dell’abitazione principale cointestata all’altro o di cessione dell’immobile a terzi con rinuncia di uno dei due, a favore dell’altro, dell’incasso del ricavato dalla vendita, se effettuati nel quinquennio dall’acquisto agevolato determineranno la decadenza dei benefici fiscali.

A situazione identica ottenuta con la procedura semplificata corrisponde un diverso e peggiorativo trattamento fiscale rispetto alla procedura ordinaria con coinvolgimento di avvocati e giudice.

L’Agenzia delle Entrate ha motivato l’esclusione dalla misura agevolativa con la seguente motivazione: l’articolo 12 del citato DL 132/2014 specifica che l’accordo sottoposto all’ufficiale dello stato civile non può contenere patti di trasferimento patrimoniale.

Pertanto, eventuali pattuizioni aventi ad oggetto trasferimenti patrimoniali non possono essere considerati parte integrante della procedura di separazione o divorzio consensuale.

Se dal punto di vista formale il ragionamento del fisco può avere un senso, nel merito questa differente applicazione delle agevolazioni è fortemente discriminatoria nei confronti delle coppie in grado di gestire la fine della loro vita matrimoniale in autonomia, o – perché no – grazie all’intervento di un mediatore familiare, senza dover ricorrere al Tribunale, anche solo per ottenere l’omologa di accordi raggiunti.

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